Il DL 29 maggio 2024 n. 69, meglio conosciuto come “Salva Casa”, la cui legge di conversione è attesa in Gazzetta Ufficiale dopo il via libera definitivo del Senato, apportando alcune modifiche al Testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001), ha introdotto una serie di norme dirette ad agevolare la regolarizzazione degli abusi minori in campo edilizio, nonché a legittimare determinate opere quali tende e verande al fine di “rimuovere situazioni di incertezza giuridica in merito allo stato di legittimità degli immobili” e “favorire la circolazione degli immobili” come espressamente indicato nella Relazione illustrativa.
Nello specifico, è prevista una procedura semplificata per la verifica dello “stato legittimo” dei fabbricati, ovvero la loro conformità alle normative urbanistica, edilizia e catastale, e sono state incrementate le soglie delle tolleranze costruttive al di sotto delle quali l’immobile non risulta “difforme” dal titolo edilizio.
La norma ha anche ampliato la possibilità di regolarizzare gli abusi edilizi, eseguiti in parziale difformità dal titolo originario, e di operare il cambio di destinazione d’uso dei fabbricati all’interno della medesima categoria funzionale.
Infine, le tende da sole e le verande sono state ricomprese tra gli interventi di edilizia libera per i quali non occorre alcun titolo edilizio.
Poiché la norma integra il Testo unico dell’edilizia, le modifiche apportate sono “a regime”, garantendo ai proprietari la possibilità di valutare con la dovuta attenzione l’opportunità di sfruttare eventuali sanatorie.
Nell’iter di conversione in legge il provvedimento originario è stato arricchito di molte novità.
Innanzitutto, si amplia la possibilità di richiedere la sanatoria degli abusi edilizi prevedendo, nella nuova formulazione dell’art. 36-bis del DPR 380/2001, la possibilità di sanare anche le variazioni essenziali ovvero i mutamenti di destinazione d’uso in assenza degli standard edilizi oppure gli aumenti di cubatura. Rimane ferma la necessità, per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria oppure per la presentazione della segnalazione certificata di inizio attività, di verificare la conformità del manufatto sia ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della sua realizzazione che alla disciplina urbanistica vigente al momento della richiesta di sanatoria.
Inoltre, al fine di dimostrare lo stato legittimo, le eventuali difformità relative alle parti comuni dell’edificio non rilevano per la singola unità e viceversa, nel senso che un alloggio può risultare conforme alle norme edilizie e urbanistiche anche se vi sono abusi sulle parti comuni dello stabile in cui è inserito.
Per quanto riguarda le tolleranze costruttive, ovvero i limiti entro i quali lo scostamento dell’opera realizzata, rispetto al progetto originario, non costituisce abuso edilizio, è stata inserita, con riferimento agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, una ulteriore soglia del 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore a 60 metri quadrati.
Rimane confermato il fatto che non costituisce “abuso edilizio” il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni e interni, la difforme ubicazione delle aperture interne nonché la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria.
La legge di conversione interviene anche sui requisiti necessari per ottenere l’agibilità di un edificio prevedendo, fermo restando il rispetto degli altri standard igienico-sanitari previsti, un’altezza minima interna di 2,40 metri (in luogo di 2,70 metri) e, per gli alloggi monostanza, una superficie minima, comprensiva dei servizi, di 20 metri quadrati (al posto di 28 metri quadrati) per una persona e 28 metri quadrati (al posto di 38) per due persone. Tali deroghe sono subordinate alla presentazione di un progetto di ristrutturazione che garantisca un miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie dell’edificio.
Infine, in riferimento alla realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (denominate VEPA), queste potranno essere poste a protezione dei porticati rientranti all’interno dell’edificio a eccezione di quelli gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche, mentre tra le opere a protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, rientranti ora negli interventi di edilizia libera, figurano anche le tende a pergola bioclimatiche.
