L’estromissione agevolata degli immobili dell’impresa individuale dovrà essere esercitata entro il 31 maggio 2026, tramite comportamenti concludenti che dimostrino la volontà dell’imprenditore di escludere gli immobili strumentali dal patrimonio aziendale. Tra gli elementi rilevanti rientrano la contabilizzazione dell’operazione nel libro giornale o nel registro dei beni ammortizzabili e, se del caso, l’emissione di autofattura. È inoltre necessario indicare l’opzione nel quadro RQ della dichiarazione dei redditi.
L’agevolazione riguarda esclusivamente gli immobili strumentali, sia per natura sia per destinazione, mentre restano esclusi gli immobili merce e quelli patrimoniali. Non possono beneficiare dell’estromissione gli immobili abitativi utilizzati promiscuamente per esigenze personali o familiari dell’imprenditore. L’operazione è ammessa anche per immobili detenuti in comunione, limitatamente alla quota di spettanza dell’imprenditore.
La base imponibile dell’imposta sostitutiva all’8% è determinata dalla differenza tra il valore normale dell’immobile, eventualmente assunto in misura catastale, e il relativo valore fiscale, calcolato al netto degli ammortamenti dedotti fino al 31 dicembre 2025. Gli ammortamenti maturati dal 1° gennaio 2026 fino alla data dell’opzione non rilevano, poiché gli effetti dell’estromissione decorrono retroattivamente dall’inizio dell’anno.
Ai fini del calcolo del valore fiscale deve essere considerato anche il costo dell’area su cui insiste il fabbricato, comprese le quote di ammortamento fiscalmente non deducibili. In caso di comunione dei beni, per il calcolo della base imponibile assume rilievo soltanto la quota riferibile all’imprenditore.
