Con la risposta n. 314 del 17 dicembre 2025, l’Agenzia delle Entrate è tornata a chiarire le conseguenze fiscali della vendita dell’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa” prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto. Il chiarimento è particolarmente rilevante per i contribuenti che, dopo aver venduto l’immobile, temono di non riuscire a perfezionare in tempo l’acquisto di una nuova abitazione e si chiedono se la stipula e la registrazione di un contratto preliminare possano essere sufficienti a evitare la decadenza dal beneficio.
La normativa di riferimento, contenuta nella Nota II-bis al Testo unico dell’imposta di registro, prevede che la vendita infraquinquennale comporti la perdita dell’agevolazione, a meno che il contribuente non proceda all’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale entro un anno dalla data della cessione. In mancanza del riacquisto nei termini, l’Amministrazione finanziaria procede al recupero delle imposte nella misura ordinaria, applicando anche la sovrattassa e gli interessi dovuti.
Sul punto, l’Agenzia ribadisce che la sola stipula o registrazione del contratto preliminare non è idonea a evitare la decadenza. Il preliminare, infatti, produce esclusivamente effetti obbligatori e non determina il trasferimento della proprietà, che avviene solo con il rogito definitivo. Di conseguenza, non può essere considerato un “riacquisto” ai fini della conservazione dell’agevolazione, con effetti negativi anche sul riconoscimento dell’eventuale credito d’imposta.
Per chiarire meglio il meccanismo, si pensi al caso di un contribuente che abbia acquistato la “prima casa” il 10 giugno 2021, beneficiando dell’imposta di registro al 2%, e che la venda il 20 gennaio 2025. Per non perdere l’agevolazione, egli dovrà acquistare, con atto definitivo, un’altra abitazione da destinare a residenza principale entro il 20 gennaio 2026. Se, invece, entro tale data si limita a stipulare e registrare un contratto preliminare, rinviando il rogito a una data successiva, la decadenza si verifica comunque, poiché il preliminare non comporta il trasferimento della proprietà.
