La rinegoziazione del canone di locazione è l’accordo con cui proprietario e inquilino decidono di modificare l’importo del canone previsto dal contratto. Si tratta di un’operazione che può avvenire sia in diminuzione sia in aumento e che presenta effetti rilevanti, sotto il profilo sia civilistico sia fiscale.
Dal punto di vista civilistico, occorre verificare la coerenza dell’accordo con il tipo contrattuale utilizzato e con le norme che regolano la locazione. Sul piano fiscale, invece, è importante distinguere il trattamento delle rinegoziazioni al ribasso da quello previsto per le rinegoziazioni in aumento, almeno per quanto riguarda gli immobili abitativi locati tra privati.
Quando le parti decidono di ridurre l’importo del canone, non esiste un obbligo di comunicare la modifica all’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, la comunicazione può risultare molto utile perché consente di allineare l’imponibile IRPEF ai nuovi importi pattuiti. La comunicazione della riduzione può essere effettuata, senza limiti temporali né costi di imposta di registro o bollo, tramite modello RLI – adempimenti successivi. Entro l’anno la procedura può essere svolta online; oltre tale termine è necessario recarsi presso un ufficio.
Nel caso in cui la riduzione non sia registrata, il contribuente deve indicare la situazione in dichiarazione dei redditi utilizzando gli appositi codici previsti nel quadro RB del modello Redditi. La registrazione telematica, invece, consente l’aggiornamento automatico del canone nella dichiarazione precompilata e riduce il rischio di future richieste documentali da parte dell’Agenzia. Nonostante ciò, si rileva che alcuni uffici territoriali non riconoscono la riduzione ai fini fiscali per i periodi anteriori alla registrazione, sostenendo la necessità della stessa per attribuire “data certa” all’accordo.
La rinegoziazione in aumento, al contrario, comporta obblighi formali: deve essere registrata entro 30 giorni con modello RLI, poiché il maggior canone determina una maggiore imposta di registro, che va versata al momento della comunicazione. Il contribuente può scegliere se pagare l’imposta annualmente o in un’unica soluzione, secondo quanto previsto per i contratti di locazione ordinari.
Un tema particolare riguarda la compatibilità della rinegoziazione con il regime della cedolare secca. La normativa prevede che il locatore che opta per la cedolare rinunci a chiedere qualsiasi aggiornamento del canone. Tale rinuncia impedisce non solo l’applicazione dell’adeguamento ISTAT, ma anche la possibilità di rinegoziare il canone in aumento. L’Agenzia delle Entrate lo conferma nelle istruzioni per RLI web, chiarendo che, con la cedolare secca, è ammessa solo la rinegoziazione in diminuzione. La stessa Agenzia, in una precedente risposta a interpello, ha inoltre ritenuto compatibile la riduzione del canone prevista dagli accordi territoriali in situazioni eccezionali, come durante l’emergenza COVID-19.
