La legge prevede una durata minima per i contratti di locazione non abitativi: 6 anni + 6 per gli immobili destinati ad attività industriali, commerciali, artigianali o di interesse turistico (art. 27, comma 1, L. 392/1978); 9 anni + 9 per quelli utilizzati per attività alberghiere o teatrali (art. 27, comma 3, L. 392/1978).
Eventuali patti che prevedano una durata inferiore sono nulli, poiché la legge impone il rispetto dei termini minimi. Le parti possono invece concordare una durata più lunga, purché non superiore a 30 anni (art. 1573 c.c.).
Il contratto si rinnova automaticamente – di sei anni in sei o di nove anni in nove – salvo disdetta del locatore, che deve essere comunicata con raccomandata almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza (art. 28, L. 392/1978).
Secondo la giurisprudenza (Cass. 14367/2016, 2316/2007), anche quando la durata iniziale è superiore al minimo legale, il rinnovo tacito opera sempre per il periodo minimo previsto dalla legge (6 o 9 anni), salvo diversa e specifica pattuizione tra le parti.
È tuttavia possibile prevedere espressamente che il rinnovo avvenga per un periodo più lungo, sempre nel rispetto del limite trentennale.
Diversamente, è nulla la clausola che limiti la durata del rinnovo a un periodo inferiore a quello legale, anche se la somma delle due durate raggiunge o supera quella minima complessiva (Cass. 15718/2006, 1596/2005, 22129/2004).
