In relazione alle modalità di tassazione dei redditi da locazione per gli affitti brevi, di cui al D.L. n. 50/2017, sono previsti due regimi fiscali in capo al titolare del reddito: la tassazione ai fini IRPEF del reddito; la tassazione con cedolare secca.
In entrambe le casistiche, se si opera per il tramite di un portale web o di un intermediario che interviene nei pagamenti è necessaria l’applicazione di una ritenuta del 21%, che sarà a titolo di acconto o di imposta (nel caso della cedolare secca) che il portale o l’intermediario trattengono sul reddito da locazione e che versano per conto del titolare del reddito.
Gli obblighi fiscali che gravano sul soggetto titolare del reddito, in qualità di proprietario, sub-locatore o comodatario, variano a seconda che nell’operazione intervenga o meno un intermediario o un portale web affinché vengano messi in contatto il locatore e il locatario del contratto, al fine di concludere un contratto di locazione breve.
In genere, l’intermediario opera attraverso la stipulazione di un contratto di mandato che gli consente di sottoscrivere, in nome e per conto del soggetto che mette in locazione l’immobile, il contratto di locazione breve. Le casistiche che si possono presentare sono le seguenti.
Intermediario che interviene nella riscossione dei canoni di locazione breve: in questo caso, l’intermediario è tenuto ad applicare una ritenuta del 21% sul canone di locazione lordo. La ritenuta funge da acconto se si sceglie la tassazione IRPEF, mentre è imposta effettiva se si sceglie la cedolare secca. In tale circostanza, l’intermediario è tenuto a rilasciare una Certificazione Unica entro il mese di marzo dell’anno successivo al soggetto titolare del reddito, utile per l’indicazione dei redditi da locazione breve nella dichiarazione dei redditi.
Intermediario che non interviene nella riscossione dei canoni di locazione breve: in questo caso non è prevista l’applicazione della ritenuta. Il canone di locazione passa direttamente dall’ospite al locatore senza l’intervento dell’intermediario che non incassa per conto del locatore. In questa situazione, l’intermediario dovrà comunicare i dati di tutti i contratti di locazione conclusi per il suo tramite all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo. Non sarà previsto l’obbligo di applicazione della ritenuta, pertanto non ha alcun obbligo di rilasciare la Certificazione Unica.
Gli adempimenti fiscali posti a carico dell’intermediario sono stati introdotti al fine di mettere a disposizione dell’Agenzia delle Entrate tutte le informazioni sulle locazioni concluse durante il periodo di imposta.
Attraverso tali adempimenti, l’obiettivo dell’Agenzia delle Entrate è quello di avere a disposizione una banca dati sulle locazioni brevi da poter confrontare con i dati che i contribuenti inseriscono in dichiarazione dei redditi.
