Con la legge di bilancio 2026 viene profondamente rivista la disciplina delle locazioni brevi, attraverso l’abbassamento della soglia oltre la quale l’attività è presunta svolta in forma imprenditoriale.
La modifica introdotta riduce il numero massimo di appartamenti che possono essere destinati alla locazione breve senza perdere il regime fiscale previsto dall’art. 4 del DL 50/2017. A decorrere dal periodo d’imposta 2026, il limite è fissato in due appartamenti per ciascun contribuente e per ciascun anno.
Il presupposto della disciplina delle locazioni brevi resta quello soggettivo: il locatore deve essere una persona fisica che opera al di fuori dell’esercizio d’impresa. In via generale, la qualificazione imprenditoriale dipende da molteplici elementi (norme civilistiche e tributarie, presenza di servizi accessori, indicazioni regionali), ma la norma in commento introduce una presunzione legale “assoluta” che prescinde da tali valutazioni. Il superamento della soglia numerica comporta automaticamente l’uscita dal regime delle locazioni brevi e la qualificazione dell’attività come imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 c.c.
In concreto, dal 2026: il regime delle locazioni brevi, inclusa la possibilità di applicare la cedolare secca, è ammesso solo se nel periodo d’imposta non vengono locati in forma breve più di due appartamenti; al di sopra di tale limite, l’attività si considera svolta in forma imprenditoriale, indipendentemente dalla durata dei singoli contratti o dall’ammontare dei canoni.
La legge non interviene sulle aliquote della cedolare secca, ma restringe l’accesso al regime agevolato agendo “a monte”, sul perimetro soggettivo di applicazione.
Ai fini del conteggio rilevano alcune precisazioni operative: per “appartamento” si intende l’unità immobiliare: la locazione di più stanze dello stesso appartamento, anche a soggetti diversi e con contratti distinti, vale come un solo appartamento; la durata dei contratti è irrilevante: anche poche locazioni di brevissima durata su tre diversi appartamenti nello stesso anno fanno scattare la presunzione; la verifica va effettuata con riferimento al singolo contribuente e non all’immobile: non rilevano, quindi, gli appartamenti che il proprietario ha concesso in locazione ordinaria o in comodato, anche se poi utilizzati dal conduttore o dal comodatario per locazioni brevi; rientrano nel conteggio anche gli immobili locati brevemente tramite intermediari; restano esclusi i contratti di locazione “ordinaria” (4+4, 3+2, canone concordato), che non incidono sul superamento della soglia.
