Il disegno di legge di Bilancio 2027 introduce una nuova possibilità di rivalutazione dei beni immobili d’impresa, attraverso l’inserimento dell’articolo 364-ter nel Testo Unico delle imposte sui redditi.
La misura riguarda le società di capitali, gli enti commerciali, le società di persone e le imprese individuali che non adottano i principi contabili internazionali IAS/IFRS.
Possono essere rivalutati gli immobili risultanti dal bilancio in corso al 31 dicembre 2025, con esclusione delle aree fabbricabili e degli immobili destinati alla produzione o allo scambio nell’ambito dell’attività d’impresa. Per i soggetti con esercizio coincidente con l’anno solare, la rivalutazione potrà essere effettuata nel bilancio 2026.
L’operazione può riguardare anche singoli beni, senza l’obbligo di rivalutare un’intera categoria omogenea di immobili.
Sotto il profilo fiscale, il riconoscimento dei maggiori valori avviene mediante il versamento di un’imposta sostitutiva pari a: 8% per gli immobili ammortizzabili; 4% per gli immobili non ammortizzabili, come i terreni.
Il riconoscimento fiscale decorre dal terzo esercizio successivo a quello della rivalutazione: per gli immobili rivalutati nel bilancio 2026, quindi, dal 2029.
È inoltre prevista la possibilità di affrancare, in tutto o in parte, il saldo attivo di rivalutazione mediante il pagamento di un’ulteriore imposta sostitutiva del 10%, evitando così che la riserva costituita risulti in sospensione d’imposta.
Occorre infine considerare che, in caso di cessione, assegnazione ai soci o destinazione a finalità estranee all’impresa prima dell’inizio del sesto esercizio successivo a quello della rivalutazione, il maggior valore non rileva fiscalmente ai fini della determinazione della plusvalenza o minusvalenza. Per una rivalutazione effettuata nel bilancio 2026, tale periodo termina il 31 dicembre 2031.
La misura rappresenta pertanto un’opportunità per le imprese che intendono adeguare i valori contabili dei propri immobili, beneficiando del relativo riconoscimento fiscale, nel rispetto delle tempistiche e degli oneri previsti dalla nuova disciplina.
Si ricorda che le disposizioni sono attualmente contenute nel disegno di legge di Bilancio 2027 e sono pertanto soggette all’iter parlamentare di approvazione.
