In relazione alle modifiche apportate alla disciplina fiscale delle plusvalenze realizzate in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto d’interventi agevolati Superbonus, l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 13/E/2024, segue il senso prettamente letterale della norma, rivelando un ambito di applicazione particolarmente ampio. Tale nuova fattispecie, tuttavia, riguarderà solo la prima cessione effettuata dopo la conclusione dei predetti interventi.
L’articolo 1, comma 64, della Legge n. 213 del 2023, a decorrere dalle cessioni poste in essere dal 1° gennaio 2024, ha introdotto nell’articolo 67 del TUIR una nuova fattispecie reddituale (art. 67, comma 1, lettera b-bis), consistente nelle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del Decreto Legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla Legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo. Con la medesima disposizione, inoltre, sono state previste specifiche regole di determinazione della base imponibile che prevedono la neutralizzazione, totale o parziale, dei costi sostenuti per il recupero edilizio dell’edificio, in caso di esercizio delle opzioni di sconto in fattura o cessione del credito.
Secondo l’Amministrazione finanziaria tale nuova fattispecie viene a realizzarsi ogniqualvolta sia ceduto a titolo oneroso, nei dieci anni successivi la conclusione dei lavori di recupero edilizio, un immobile sul quale sono stati eseguiti interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del Decreto Legge n. 34 del 2020. In particolare, al verificarsi della predetta condizione, non assume alcuna rilevanza se l’intervento di recupero edilizio sia stato realizzato dal proprietario «cedente» oppure dagli «altri aventi diritto» alla detrazione (a titolo di esempio, il conduttore, il comodatario, il familiare convivente, ecc.). Di pari irrilevanti sono la percentuale di detrazione spettante (al 110 per cento o minore), la modalità di fruizione della detrazione (in dichiarazione dei redditi ovvero mediante sconto in fattura o cessione del credito) e la tipologia di intervento eseguito (trainante o trainato). Sono attratti fra i redditi diversi anche gli immobili sui quali gli interventi si siano limitati alle sole parti comuni dell’edificio.
Con riferimento al requisito temporale, sia ai fini del dies a quo dal quale decorre il periodo di sorveglianza che in merito all’esclusione degli immobili adibiti ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari, l’Amministrazione finanziaria ha specificato che la data di conclusione degli interventi è quella comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.
Sul punto, tuttavia, l’Agenzia delle entrate non chiarisce se debbano considerarsi esclusi gli immobili acquisiti per successione, oggetto di interventi agevolati Superbonus eseguiti dal de cuius. Però questi immobili sembrerebbero essere esclusi, al pari di tutti gli altri immobili acquisiti per successione.
Ai fini della determinazione della base imponibile, ed in particolare con riferimento ai costi inerenti il bene ceduto, che incrementano il prezzo di acquisto o il costo di costruzione ai fini della determinazione della plusvalenza, il novellato articolo 68, comma 1, numero 3) del TUIR dispone, in caso di contestuale esercizio delle opzioni di sconto in fattura e cessione del credito, l’irrilevanza integrale delle spese sostenute per gli interventi conclusi entro cinque anni dalla conclusione dei lavori ovvero la rilevanza parziale, al 50 per cento, delle spese sostenute per gli interventi conclusi da più cinque anni, ma entro i dieci anni, dalla conclusione dei lavori. A tal fine l’Agenzia delle entrate specifica che tale disposizione trovi applicazione esclusivamente alle condizioni illustrate e per i soli immobili per i quali siano stati realizzati interventi agevolati ai fini del Superbonus nella misura del 110 per cento. In particolare, ove per il medesimo immobile si sia fruito di bonus minori o del Superbonus, ma in percentuale inferiore al 110 per cento, l’irrilevanza totale o parziale delle spese sostenute riguarderà esclusivamente le spese che hanno dato luogo all’incentivo nella misura del 110 per cento. Tutte le altre spese, invece, potranno essere considerate tra i costi inerenti all’immobile.
Su tale ultimo aspetto l’Amministrazione finanziaria, nel ribadire che l’irrilevanza, totale o parziale delle spese ai fini della determinazione della base imponibile si realizza esclusivamente in caso di fruizione dell’incentivo nella misura del 110 per cento con contestuale esercizio delle opzioni di sconto in fattura o cessione del credito, non chiarisce se, ai fini di cui trattasi, assume rilevanza l’eventuale successiva cessione delle rate residue. Si è del parere che, essendo l’opzione successiva al momento di sostenimento delle spese, questa non assuma alcuna rilevanza e tutte le spese sostenute debbano essere considerate ai fini della determinazione della base imponibile.
