I proventi derivanti dalla locazione breve esercitata in forma imprenditoriale concorrono sempre alla formazione del reddito d’impresa, indipendentemente dal regime contabile adottato e dal numero di immobili locati. Anche la locazione di meno di tre unità immobiliari genera reddito d’impresa qualora l’attività sia svolta in modo abituale e mediante un’organizzazione imprenditoriale.
Per le persone fisiche, la locazione breve può rientrare nel regime della cedolare secca solo se svolta al di fuori dell’esercizio d’impresa, in modo occasionale e senza una struttura organizzata. Al contrario, i proventi confluiscono nel reddito d’impresa quando l’attività è esercitata con carattere di abitualità e professionalità, anche in assenza della presunzione legale.
La normativa prevede infatti una presunzione di imprenditorialità quando nel corso del periodo d’imposta sono destinati alla locazione breve almeno tre appartamenti; in tale ipotesi l’attività è considerata imprenditoriale ex lege, con esclusione del regime della cedolare secca per tutti i proventi. La soglia numerica non opera come franchigia: superato il limite, l’intera attività assume natura imprenditoriale.
In ogni caso, anche al di sotto di tale soglia, la presenza di un’organizzazione aziendale e lo svolgimento abituale e sistematico dell’attività comportano la qualificazione dei proventi come reddito d’impresa, come confermato dalla giurisprudenza di legittimità. Solo in presenza di un’attività occasionale, caratterizzata da contingenza e secondarietà, i redditi possono essere attratti ai redditi fondiari o, su opzione, al regime della cedolare secca.
